A necessidade do cálculo da multa rescisória proporcional, surge diante do cenário de rescisão antecipada do contrato por parte do inquilino que entrega o imóvel antes do fim do prazo determinado no contrato de locação de imóvel urbano. Nesse caso, para evitar problemas futuros e garantir um adequado encerramento do contrato de locação, a multa rescisória proporcional precisa ser calculada de maneira correta.
Primeiro, é importante esclarecer que existem 3 tipos de multas no contrato de locação:
A multa moratória é aquela devida pelo inquilino ao locador caso o aluguel não seja pago no vencimento. O termo "mora" vem do latim mora e quer dizer demora. Portanto, é a multa estipulada em eventual demora do locatário no pagamento do aluguel. Na prática, esta multa é fixada em cerca de 10% do valor do aluguel.
A multa compensatória é aquela ajustada no contrato de locação, que tem por objetivo indenizar uma parte caso a outra venha a infringir cláusula contratual. É uma compensação devida pela parte que descumpriu com o que havia acordado com a outra parte. Na prática, nos contratos de locação, este multa é em torno de três vezes o valor do aluguel.
A multa rescisória é devia pelo inquilino ao locador quando há rescisão antecipada do contrato e a consequente entrega do imóvel antes do fim do prazo determinado ajustado entre as partes. Embora tenha o caráter de compensação, diverge da multa compensatória por haver previsão contratual específica para sua aplicação, além da excepcional hipótese de proporcionalidade imposta pela lei.
Para calcular a multa rescisória proporcional é necessário observar o seguinte passo a passo:
Portanto, tem-se a seguinte fórmula: (Vm ÷ Mt) × Mr =MRp
Por exemplo:
A locadora Maria, alugou seu apartamento à João pelo valor de R$2.500,00 mensais de aluguel, durante o prazo determinado de 36 meses totais (Mt). O valor da multa rescisória (Vm) estipulado foi de três vezes o do aluguel, isto é, R$7.500,00.
No 17º mês de locação, João, por motivos particulares, decide desocupar o imóvel e devolver às chaves do mesmo à Maria. Desse modo, os meses restantes (Mr) do contrato são 19.
Portanto, Maria fez a seguintes conta utilizando a fórmula acima: (7.500 ÷ 36) × 19 = MRp.
Assim, Maria descobriu que o “valor mensal” da multa rescisória (mm) é igual a 208,33.
Assim, prosseguiu: 208,33 × 19 = MRp.
Portanto, Maria chegou à conclusão de que de que o valor da multa rescisória proporcional (MRp) a lhe ser pago por João é de R$3.958,27.
Não obstante a regra do pagamento da multa rescisória proporcional em caso de rescisão antecipada do contrato de locação pelo inquilino, há uma exceção.
O inquilino não é obrigado a pagar a multa rescisória proporcional, na hipótese do motivo da rescisão antecipada do contrato, decorrer da transferência do local de trabalho, por determinação de seu empregador. Não importando se o empregador é privado ou público.
No entanto, para garantir seu direito de não pagar a multa rescisória proporcional, o inquilino transferido deve notificar por escrito o locador, informando-o do ocorrido e deixando claro e expresso que irá precisar rescindir o contrato antecipadamente por motivo de transferência de seu local de trabalho. O inquilino deve notificar o locador com o prazo mínimo de 30 dias de antecedência.